不動産登記(土地や建物の登記)はおおきく「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2つにわけられます。
私たち「土地家屋調査士」が扱うのは「表示に関する登記」となり「権利に関する登記」は司法書士さんが取り扱いを行なっています。
表示に関する登記とはみなさまの大切な財産である土地や建物の所在、面積などを管轄の法務局が管理する公の帳簿(登記事項証明書)に記載することをいいます。
例えば「土地であれば、どこにあって、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にする」ということが挙げられます。
土地登記について
土地を売却したい。登記簿の面積を正しく直したい。etc….
主だった業務内容として土地の登記記録(登記簿)の表題部に記載されている所在・地番・地目・地積を変更・更正する登記、また新たに登記記録(登記簿)を創設する登記があります。
土地家屋調査士が取り扱う土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。
所在 | 市区町村および字が記載され、地番区域とも言い換えられます。 | 地番 | 地番区域ごとに、個々の土地につけられる番号です。 |
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地目 | 土地の現況や利用状況によって定められる、その土地の主な用途のことです。田、畑、宅地、公衆用道路、雑種地など23種類が指定されています。 | 地積 | 土地の面積のことで、2㎡(平方メートル)を単位に水平投影面積により定められます。地目が宅地と鉱泉地の土地は、面積に関わらず小数点以下第2位まで表示されますが、これら以外の土地は、面積が10㎡を超える場合、小数点以下の表示はされません。 |
建物登記について
マイホームを新築した。空き家を取り壊したetc….
土地家屋調査士が取り扱う建物登記では、建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが記載されます。
「所在」「家屋番号」で建物の場所を特定し、どんな用途で使用している建物かを「種類」で、建物の主な材質・屋根の種類・何階建てかを「構造」で、各階の大きさを「床面積」で表します。
建物を新築した場合には、登記記録を新たに設ける建物表題登記建物を取壊した場合は、登記記録を抹消する建物滅失登記、増改築などにより建物に変更が生じた場合には、登記記録の内容を変更する建物表題部変更登記をそれぞれ申請する必要があります。
築年数の古い物件には注意が必要です!!
昔は自己資金で建物費用を完済する方の多くおられました。その場合、金融機関への担保を提供する必要がなく、抵当権設定の前置処置としての表題とうきの必要を指導される機会がなかったため古い築年数の建物には未登記の建物が多く存在しています。売却する場合や金融機関などから借入をおこし担保として提供する場合表題登記が必要となります。表題登記を行う場合にご用意いただく書類として建物確認済証、引渡し証明証があり、多くの方は紛失してしまっている場合が多く、代わりの書類を作成するのに苦慮されているのが現状です。なによりその建物の所有権の明確化のためにも建物登記は速やかに行いましょう
建物登記の種類
建物表題登記
建物を新築したとき
建売住宅を購入したとき
所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況を、法務局の登記記録(登記簿)に登記する登記のことを建物表題登記といいます。
建物表題登記を行うと、建物の所有者や新築年月日なども登記記録に登録されます。
必ずしも、建物は完成した状態にある必要はなく、目的とする用途として使用できる状態にまで工事が進み、完成した建物に準じて取引されるような段階に達すれば、建物表題登記は可能となります。
建物表題変更登記
建物を増築したとき
建物の屋根の材質を変更したりしたとき
所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況に変更が生じたときに、登記記録(登記簿)を現況に合致させるために行う登記のことを建物表題変更登記といいます。
主である建物の居宅に附属建物の設置などを新築したときも、建物表題変更登記を行います。
区分建物表題登記
建物の取壊しをされたとき
天災などで建物が消失してしまったとき
建物が、解体工事や火災などで現地に存在しなくなった場合に、法務局の登記記録(登記簿)を閉鎖する登記のことを建物滅失登記といいます。自分の土地に、数十年前に取壊された建物の登記が残っており、その名義人が居所の分からない他人であるケースでも、建物滅失登記は可能です。
区分建物表題登記
マンションを新築したとき
区分建物表題登記とは区分建物(マンション)を新築した時にしなければならない登記です。マンションなど1棟に数戸の専有部分があるときは、それぞれの専有部分について登記申請することができます。普通の戸建の建物表題登記と同じく、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きのことをいいます。
その他の建物登記
建物登記には上記の他に建物分割登記、建物合併登記、建物合体登記、建物区分登記などがあり、これらの業務も行っております。